房地产持续复苏回暖,整体走出低迷状态。

发布时间:2020-06-29

最近,穆迪投资者服务公司发布分析报告称,中国房地产业显示出逐渐回暖的初步迹象。报告说,中国房地产销售的下降幅度正在缩窄,穆迪助理副总裁、分析师陈正量称:“随着中国新冠肺炎疫情的影响逐渐消退,房地产业初步回暖,全国合约销售逐步回升。”

国家统计局发布的数据也佐证了上述报告,今年五月,全国商品房销售面积约1.47亿平方米,同比上涨9.66%;销售额约1.44万亿元,相较于2019年5月的1.26万亿元上涨了14.04%。值得注意的是,这是疫情以来的首次同比上涨。价格方面,70个城市中有57个城市新房价格环比上涨,占比81%。

中原地产首席分析师张大伟认为,疫情基本平稳了,各地经济都在快速复苏,对于房地产市场来说,5月平均恢复水平超过了去年同期的100%,大部分区域已经开始超过之前水平。

市场信心也开始乐观。国家统计局数据显示,5月份,房地产开发景气指数为99.35,比4月份提高0.49点。58同城、安居客购房者行为信息亦显示,5月份购房者信心指数为107.2,环比上升4.4%;有61.7%的购房者认为一二线城市短期内房价稳定,未来还会上涨。

商品房销售录得疫情后首次同比上涨

国家统计局发布的五月房地产相关数据显示,今年五月,全国商品房销售面积约1.47亿平方米,同比上涨9.66%;销售额约1.44万亿元,相较于2019年5月的1.26万亿元上涨了14.04%。值得注意的是,这是疫情以来的首次同比上涨。今年前五个月,商品住宅销售面积为42941万平方米,同比下降11.8%,较前四个月收窄6.9个百分点。

中原地产首席分析师张大伟对此表示,如果说2月全国市场基本冰冻,3月份市场只恢复50%,4月份市场逐渐回到了80%,那么5月全国市场基本恢复到了100%以上。“从全国市场来看,宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏,最值得关注的武汉市场也有明显企稳表现,环比上涨明显。”

其它统计机构的数据也体现出相同趋势。5月份,克而瑞重点监控的28个重点监测城市成交持续复苏,环比增长19%,同比跌幅进一步收窄至2%,近半城市同比转正;商品房消化周期环比皆大幅收窄,八成以上城市降至18个月警戒线以下,杭州、济南等消化周期不足6个月。

克而瑞指出,1-5月,全国商品房销售面积约4.87亿平方米,同比下降12.3%,降幅比1-4月份收窄7.0个百分点;商品房销售额约4.63万亿元,下降10.6%,降幅比1-4月份收窄8.0个百分点。

诸葛找房统计数据显示,5月重点40城新房销售面积连续3个月上涨,达2079.36万平方米,环比涨幅20.48%,同比下跌0.77%,跌幅收窄16.28个百分点,基本恢复至往年同期水平。其中环比上涨的城市有32个,延续前期热度,受疫情影响积压的购房需求近3个月来迅速释放,各城市等级楼市量能回暖明显。

中指研究院数据显示,其监测的50个重点城市5月商品住宅成交规模同比实现今年以来首次转正,环比增长约20%。从更为接近市场的数据来看,5月重点18城链家二手房成交量继续增长,环比增加15.2%,同比增长42%,5月的成交量已达去年成交量最高水平(2019年3月)的98%。

贝壳研究院分析称,整体交易量的大幅增长主要来自于三个原因,第一,疫情推迟了需求的释放,使得传统3月小阳春挪移到四五月;第二,2020年五一假期首次连休五天,为客户提供了时间上的便利;第三,房贷利率数据在下降,5月重点城市实际贷款利率继续下滑,一定程度上影响购房者预期。

6月热度或延续,全年不乐观

近日,南京江北新区印发通知,提出最高300万元购房补贴的政策。此前,郑州、南宁等地区分别发布或调整购房补贴政策。据统计,年内至少已有30多个地区发布或调整购房补贴政策,其中,有6个地区最高补贴金额超过百万。

此外,多个城市密集出台落户新政,门槛一降再降。其中,济南的《全面放开落户限制实施细则》,政策提供了人才、院校学生、居住、就业、投靠等多种途径落户,并放开落户限制,无房、投靠亲属者、灵活就业人员等均可落户,被称为史上最低。

这被业内看作刺激房市的措施,但新京报发文称,对于引进人才给予的购房补贴,本质上看类似于各地目前发放的购物“消费券”。虽然对房地产销售有一定的拉动作用,但一个城市能够享受购房补贴的高端人才毕竟是少数,从规模上很难达到刺激房地产消费“量”的目标,因此不能认为是地方政府对房地产调控的“松绑”。

展望后市,易居研究院研究员沈昕表示,预计6月房企为冲刺半年度业绩,会加快推盘节奏、加大营销力度,楼市成交继续回暖的概率较大。但在目前的经济环境和政策环境下,大部分城市的楼市成交不具备大幅增长的条件。克而瑞表示,随着半年度业绩冲刺季到来,房企必将加快供货节奏,供应有望放量增长,甚至创年内新高。

张大伟则指出,6月已经过去的前两周全国大部分城市数据继续高位运行,整体看,2020年的全年市场成交量依然有望接近2019年的历史最高纪录。中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶认为,从需求端来看,受疫情影响,年内居民收入预期难有明显改善,疫情对房地产市场需求的抑制仍将持续一段时间。但同时,租房需求转化为置业需求以及刚需和改善需求积极释放也将有力托底市场规模。

国信证券认为,近期的销售升温,既有供给增加的驱动,又有填补疫情造成的需求缺口的成分。如果需求端政策环境不发生改变,市场面对的仍然是销售“下坡”。该机构表示,4月和5月的销售的确明显好转,但这并不改变销售下行周期的方向,预计今年的(全国商品房)销售规模仍将有10%的降幅。

居民则对置业更加乐观。据中指研究院每月底开展的全国城市居民置业意愿调查,5月末,近半数受访者认为未来半年房地产政策将保持平稳;超六成受访者或周边人群有置业意愿且采取了实际行动。58同城、安居客购房者行为信息亦显示,5月份购房者信心指数为107.2,环比上升4.4%;有61.7%的购房者认为一二线城市短期内房价稳定,未来还会上涨。

百强房企销售同比增两成

克而瑞数据显示,5月百强房企实现全口径销售金额10915.4亿元,环比增长21.3%,同比增速显著提升至12.2%。过去一个月,在去化压力倒逼下,房企持续“促销售、抓回款”,部分开发商对缩短认购签约付款时间、高首付比例、一次性付款等提供折扣优惠,同时继续加码线上营销,通过线上渠道拉动线下到访。

5月份,TOP100房企中有77家单月业绩环比提升,67家企业单月业绩同比增长。值得注意的是,除同比销售增速转正的房企数量大幅增加外,不少房企更是取得了两位数增长。继4月份转负为正后,百强房企的单月销售成绩在5月份进一步恢复,近7成房企实现同比正增长。

从累计业绩看,前5月百强房企全口径销售额降幅较前几月持续收窄,同比下降7.9%。对于促进市场恢复的动因,克而瑞认为,央行降准降息、灵活适度的货币政策助推楼市;此外部分城市“四限”调控松动、企业纾困、购房免税补贴多管齐下,助推自住购房需求释放。

中指研究院数据显示,5月单月TOP100房企销售规模同比回正,环比增长率均值为31.5%,实现稳步增长,前5月百强房企销售规模同比下降8.6%。中指研究院认为,今年前5月,房企通过精准把握市场需求、适度加大营销力度、战略合作等策略,保持了销售业绩的平稳发展。在调控政策力度不减、资金监管从严从紧的背景下,房企紧抓市场发展机遇,创新营销模式加大销售力度,借助战略合作提升企业综合实力,为未来业绩释放奠定坚实的基础。

张大伟表示,从整体来看,房企已经逐渐走出疫情影响,但恢复疫情带来的冲击预计还需要1-2个月时间。一季度疫情下,大部分企业只完成全年10%的销售目标,这种情况下二季度对于大部分房地产企业来说至关重要。2020年全年房企销售额上涨难度依然不小,企业之间分化加剧,部分房企销售额水分较大,透支现象依然比较普遍。

七成城市房价上涨

价格方面,国家统计局数据显示, 随着疫情好转,房地产有所复苏回暖,5月70个大中城市新房销售价格环比涨幅均略有扩大,二手住宅涨幅与上月相同或微扩。

“5月份,统筹推进疫情防控和经济社会发展工作取得积极成效,生产生活秩序持续恢复,住房需求得到进一步释放,70个大中城市房地产市场总体稳定,价格略有上涨。”国家统计局城市司首席统计师孔鹏说。

具体而言,5月份新建商品住宅价格环比上涨的城市数量达57个,比4月份多7个;下跌的城市有11个,与4月份持平;2个城市房价环比持平,比4月份少7个。二手住宅价格环比上涨的城市数量为41个,与4月份持平。

“简单计算,相当于70%城市的房价都出现上涨,这是最近7个月来的最高点,与2019年12月持平。这一数据虽然低于2019年第三季度,但继续上行的趋势已经出现。”张大伟认为,5月份的数据表明,全国市场正在持续复苏,并基本回到疫情前的水平,市场整体走出了低迷状态。

诸葛找房数据研究中心称,5月份,国内疫情控制成效明显,市场活跃度持续上升,新房、二手房价格上涨城市数量均创2019年8月以来新高,价格涨幅稳中有升。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,5月份各地房地产交易超乎预期得好,尤其是部分大城市。另外,各地对新房预售证的管控明显放松,高端项目的增加,也影响到价格涨幅。

严跃进说:“根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算,1-5月份全国商品房销售均价为9500元/平方米,同比涨幅为1.9%。就房价走势看,实际上已经走出过冷区间,至少随着市场交易的反弹,房价下跌的空间不大。今年购房需求比较强劲,使得房价涨易跌难,但类似涨幅相对可控,市场不必过虑。”

中指研究院数据则显示,2020年5月,中国100个受监测城市(新建)住宅平均价格为每平方米15280元人民币,环比上涨0.31%;同比上涨2.99%,涨幅较上月扩大0.06个百分点,但同比增速仍明显低于去年同期水平。

中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶表示,今年政府工作报告再提“房住不炒”确立楼市平稳发展基调后,居民对房价看涨预期明显减弱,预期房价平稳的居多。为抢收阶段需求,短期房企或将进一步提高项目优惠力度,房价存在一定调整空间,但政府“稳地价、稳房价、稳预期”目标不变,房价整体下行幅度可控,预计全年房价将保持稳中小幅波动态势。

北京领涨,单日网签1000套

统计局数据显示,5月,北京凭借1.8%的涨幅成为全国二手房涨幅冠军,结束了去年下半年开始的环比下降趋势,同比也出现了近11个月以来首次正增长;成交量更是创近三年新高,网签16125套,环比上涨23%,较去年同期上涨17%,直接拉动前五月累计降幅收窄20个百分点。

其中,5月29日一天,网签数量就达1000套,这也是时隔14个月后再次出现单日网签破千套。

我爱我家研究院统计数据则称,5月北京二手房成交均价为58997元/平方米,环比上涨8.32%,较去年同期上涨2.95%。从麦田价格监测数据来看,5月北京二手住宅在售挂牌均价和4月份相比上涨1.1%,在二手房交易量大增下,价格走势稳中有涨。

这或许与北京西城学区政策变动有关。4月30日,北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》明确,自2020年7月31日后,西城区适龄子女申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。换言之,7月31日之前家长若能在西城买房落户,孩子还有上对口名校的机会。

贝壳研究院统计显示,政策发布后一周,西城区挂牌量和成交量均出现快速增长,挂牌量超过4月整月总量,一周内成交量相当于4月成交量70%。学区最好的德胜门、金融街两个片区的成交量分别环比增长316%、134%,尤其是小户型的交易量更加活跃。

严跃进表示,北京在出台了学区房政策后,确实出现了加快交易的现象,这使得相关二手房的价格容易反弹。所以从后续房价管控的思路看,第一,应对近期的各类政策出台需要积极评估影响,尤其是要防范恐慌性签约的现象;其次,对于中介等机构的营销行为积极管控,防范价格炒作。此外,要积极建立二手房价格监管体系,促进房价的稳定健康运行。

我爱我家分析认为,整体来看,2017年“3·17新政”后,北京二手房市场一直较为低迷,即使今年5月迎来了迟到的“小阳春”行情,交易量也仅与2018年、2019年同期持平,房价虽然有所上涨,但仍未突破前两年的高点,所以当前北京二手房市场只是恢复了正常走势,并未过热。

贝壳研究院指出,预计新政对西城区市场的影响在两个月左右,7月后成交量或将下跌5%-10%。从东城区、海淀区实施新政后成交历史数据来看,政策执行后,将会出现半年左右的连续下跌。

进入6月份,北京二手房市场网签合计成交量上旬突破了6000套,而5月同期只有2856套,张大伟预计6月二手房网签有望接近2万套,明显超过5月份的1.6万套。

不过,最近北京新冠肺炎疫情有所反弹,北京住建委15日就加强房屋租赁中介机构疫情防控有关事项发出通知指出,位于疫情中、高风险区域的门店应暂停各类聚集活动,并通过错时上班、轮流值班等弹性工作方式降低人员密度,或将影响北京6月份的房地产市场。